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人民法院报案例精选笔记之商品房买卖类
2010-11-01 09:21:26 来源: 作者: 【 】 浏览:437次 评论:1
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(一)不明真相买“凶宅”,买房人构成欺诈,购房合同可撤销

 

 

 

(二)商品房采光不足遭索赔,开发商不配合举证败诉

 

 

 

(三)买房人拒签前期物业合同引发纠纷,开发商诉请解除房屋买卖合同被驳

 

 

 

(四)小区地下自行车库买卖起纠纷,法院认定房产商出售车库需有产权证明

 

 

 

(五)违背承诺赚取差价,房产经纪公司被判双倍返还

 

 

 

(六)涉嫌利用内幕信息买房图谋高额拆迁补偿,法院认定房屋买卖合同显失公平予以撤销

 

 

 

(七)买房人未及时过户,卖房人将房屋抵押,法院认定房屋买卖协议有效并驳回原告过户申请

 

 

 

(八)开发商承诺出售楼顶无证夹层后不履行,法院判决承诺无效开发商承担违约责任

 

 

 

(九)卖房后未将户口迁出,卖房人被判违约赔偿

 

 

 

(十)买卖无产权证二手房无效

 

 

 

(一)不明真相买“凶宅”,买房人构成欺诈,购房合同可撤销

 

 

 

因居住需要,李某看中了一套位于成都市内的二手房。20079月,李某经成都一家中介公司向房主刘某夫妇交付了购房定金5000元,签订房屋买卖合同,约定刘某夫妇将上述二手房以31.8万元的价格卖给原告。1012日,李某支付了全部房款。第二天,李某聘请装修公司进屋装修时,邻居一位大妈悄悄告诉他,2004年间,就在这套房子里,刘某夫妇20岁的儿子将一名到他家做客的10岁小女孩杀了,还残忍地将小女孩的尸体肢解成多块后藏在屋顶上的水箱边,好几天后尸体才被邻居发现。之后,这一消息被辖区派出所所证实。为此,李某多次找刘某夫妇商量退房事宜,均遭拒绝,无奈之下只能向法院提起诉讼,请求撤销其与刘某夫妇签订的房屋买卖合同,并要求退还购房款。庭审中,李某称刘某夫妇故意隐瞒房屋真实情况,诱使自己签订房屋买卖合同。李某说,整个房屋买卖过程中,刘某夫妇从来没有提及房屋曾发生过如此恶劣凶杀案的事实,属于刻意隐瞒事实,构成了对自己的欺诈。现在,该房屋的价格因凶杀案实际上已经极大降低,因此,刘某夫妇的欺诈行为已严重损害了他的财产权益和精神利益。刘某夫妇则表示不能理解李某的感受,辩称自己卖的是房子,不是房子的历史。刘某夫妇认为,谁家都有生老病死、旦夕祸福之事,如果就因为房内曾经死过人就要求退房,那我国的老房子就都不能住人了。买卖过程中,他们没有义务主动告诉买方这些情况,因此当事双方的买卖完全合理合法。刘某夫妇还称,尽管儿子做了错事,但法律已对儿子予以了应有的惩罚,而且事情已经过去多年了,李某也已经付钱收房,因此,李某在房屋没有任何质量问题的情况下,旧事重提揭人伤疤,并以此为借口要求退房,实属极不合乎情理。刘某夫妇最后认为,依照规定,他们作为房屋卖方已将手续齐全、产权明晰、不存在安全隐患的房屋交给了李某,履行了相关义务,故请求法院驳回李某的诉请。主审法官舒旭东说,当前房屋价值,实际上是由建筑成本、交通、地理位置、居住环境、人文环境等多种综合因素构成。根据现实生活中人们的观念和风俗习惯,对住宅内发生的凶杀碎尸事件感到恐惧和忌讳,这是一种客观存在的普遍现象。根据价值规律及现实生活实际,发生过凶杀碎尸事件的住宅,虽然在实物形态上没有受损,但是依据人们现实生活的观念,房屋会因购买者的忌讳而大大贬值。因此,房内曾发生凶杀碎尸这一事件,已经构成了合同标的物的重大瑕疵。根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定,被告刘某夫妇在出售其房屋时应当遵守诚实信用原则,向原告李某告知房内曾发生过凶杀碎尸事件的事实。本案中,由于被告刘某夫妇未履行告知义务,其行为就构成欺诈,因此,原告要求撤销购房合同、退还购房款的请求符合法律有关规定,法院应予以支持。同时,由于原告订立合同时没有全面了解房屋状况,对纠纷的酿成亦有一定责任,故其应承担部分诉讼费用。最后,成都市金牛区人民法院判决认定被告刘某夫妇违背诚实信用原则,其行为已构成欺诈,判决撤销李某与刘某签订的房屋买卖合同,李某向刘某夫妇退房,刘某夫妇向李某退款。(2008.6.19

 

 

 

(二)商品房采光不足遭索赔,开发商不配合举证败诉

 

 

 

2005年,张女士等三位业主与华清公司签订商品房买卖合同,购买 该公司销售的林大北路清枫华景园2号楼商品房一套。入住后发现该房屋整个冬季日照时间很短,在冬至日前后根本没有阳光。后张女士等人向北京市规划委员会投 诉,该委答复其已在规划许可证的注意事项中明确指出在销售2号楼时,须向房屋买受人说明建筑间距及日照影响情况。因此,张女士等人以华清公司在销售该楼房屋时没有以任何形式告知其建筑间距及日照情况为由,认为华清公司构成恶意隐瞒、欺诈,致使其所购房屋采光严重不足,房屋价值相对贬值,分别要求华清公司赔偿包括采光损失在内的各项损失16万余元。

 

 

 

华清公司则认为,他们所开发的清枫华景园项目完全符合各项国家建设要求,在销售时并未隐瞒建筑间距及日照情况,且张女士等人在购买房屋时,该楼房结构已经完成,其完全可以看到实际房产状况,故其不同意赔偿,但表示可以接受退房要求。

 

 

 

 庭审中,张女士等人就其房屋的日照情况及资产价值提出评估鉴定申请,但因华清公司未向鉴定机构提供相关建设施工图纸而致鉴定未能顺利实施。

 

 

 

法院经审理认为,张女士等人与华清公司签订购房合同,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律规定,具有法律效力。华清公司不仅负有向张女士等人交付房屋之义务,还负有对所交付房屋的瑕疵担保及其他附随义务。但在实际履行过程中,华清公司未能按照规划部门的特别提示,将建筑现实存在的建筑间距及日照 方面的影响情况告知张女士,系未能全面履行合同义务。在此前提下,华清公司就张女士等人主张的其所购房屋采光不符合国家及北京市有关标准的争议事实负有举证责任。现双方当事人在现有可行的鉴定条件下,因华清公司不予配合导致鉴定无法完成。虽最终未证明争议之事实,但亦不能以此免除华清公司的举证责任。据此,北京市海淀区人民法院推定张女士等人主张的采光权益受到损害事实成立,华清公司应对该损害承担相应的法律责任,遂判决华清公司分别赔偿三位业主房屋采光权益损失13万元。

 

 

 

(三)买房人拒签前期物业合同引发纠纷,开发商诉请解除房屋买卖合同被驳

 

 

 

【案情】2007820日,原告佛山市恒安置业有限公司与被告李某签订协议,约定被告以159万余元的价格认购原告开发并已取得预售许可的位于佛山市城门头西路环球国际广场的一套房屋。签约后,被告向原告支付了定金1万元,并于94日 支付了购房余款158万余元。次日,双方签订了商品房买卖合同,合同第三条约定:买受人签订该买卖合同时,应与出卖人或其委托的物业管理公司签订前期物业管理服务协议。但是,被告因对前期物业管理服务协议中的收费标准有异议而拒绝签订该服务协议。

 

 

 

2008331日,原告以特快专递的形式催促被告签订前期物业管理协议,结果该邮件被退回。为此,原告以被告拒不履行商品房买卖合同中的约定义务,致使商品房买卖合同无法办理登记备案,合同事实上已经无法继续履行为由,起诉到法院,要求法院判决解除上述商品房买卖合同。

 

 

 

法院另查明,佛山市禅城区建设局商品房合同备案办事指南第三项规定:办理商品房合同备案应提交的文件资料包括前期物业管理合同。

 

 

 

庭审中,被告辩称其至今未签前期物业管理协议的原因,是因协议存在许多不合理收费及重复收费的地方,因此被告要求与原告协商协议内容,但原告称该协议内容不能作任何修改。被告认为,在原、被告双方签订的所有书面材料中均没有不签前期物业管理协议就可解除商品房买卖合同的约定的情况下,被告要求解除商品 房买卖合同的诉讼请求没有法律依据。  

 

 

 

【关键词】物业管理和房屋买卖不能混为一谈

 

 

 

【法官说法】本案争议焦点是:原告是否可因被告拒绝与其签订前期物业管理服务协议而要求法院解除其与被告之间的商品房买卖合同?

 

 

 

根据法院查明的事实,原、被告双方并没有约定拒不签订前期物业管理协议可以作为解除商品房买卖合同的条件,故原告请求解除其与被告间的买卖合同,必须具备我国合同法明确规定的法定解除条件。

 

 

 

首先,双方对合同的履行均不存在不可抗力因素。其次,在商品房买卖合同中,买受人的主要合同义务亦即主要债务,是向出卖人交纳购房款,而被告已经依约定履行了上述主要债务。第三,原、被告双方签订的认购书中约定,原告已向被告明示合同示范文本及前期物业管理协议等文件,被告确认阅读并理解上述文件,没有异议,承诺按示范文本及认购书约定签署商品房买卖合同。因此,被告以前期物业管理协议中存在不合理事项为由拒签协议,但事后又未能举证证明如何不合理或违法的情况下,法院认定被告对双方未能签订前期物业管理协议的结果,存在缔约过失责任。

 

 

 

但是,尽管被告存在上述缔约过失责任,但前期物业管理协议属于物业服务法律关系,而商品房买卖合同属于买卖法律关系,两者属于性质截然不同的独立的法律关系,不能混为一谈。商品房买卖合同只是要求买卖双方就商品房的出售、价格、交付等达成一致,符合双方真实意思表示,这些条件一旦成就,商品房买卖合同就是有效合同,买方、卖方都无权任意撤销。

 

 

 

2008722日,广东省佛山市禅城区人民法院认定商品房买 卖合同与前期物业管理协议属于两个相对独立的法律关系,在买房人已与开发商签订商品房买卖合同且已交纳全部购房款的前提下,开发商仅以买房人拒签前期物业管理协议导致其无法办理商品房买卖合同备案为由,请求法院解除其与买房人之间的商品房买卖合同的诉讼请求,不符合我国合同法第九十四条规定的法定解除条件,故法院最终判决驳回了开发商的诉讼请求。(2008.7.23

 

 

 

(四)小区地下自行车库买卖起纠纷,法院认定房产商出售车库需有产权证明

 

 

 

20052月,原告龚先生一家购买了康达公寓住房一套。次年,龚先生又向房产商购买了该小区地下自行车库一间、地面停车位一个。在收到了房产商开具的钱款收据后,龚先生一家领到了车库钥匙。

 

 

 

去年9月,龚先生一家以商品房预售合同纠纷为由,将房产商上海兴吉房地产开发有限公司(以下简称兴吉公司)告上法庭,要求兴吉公司退还无权出售的地下自行车库和地面停车位钱款。

 

 

 

原审法院判决兴吉公司退还龚先生地面停车位转让款。对龚先生要求退还地下自行车库款的诉讼请求,未予支持。龚先生不服,提起上诉,要求二审支持其全部退款诉请。兴吉公司也提出上诉,认为双方通过约定方式买卖汽车车位的行为,符合我国物权法等相关规定。

 

 

 

2008527日,上海市第一中级人民法院对一起商品房预售合同纠纷案终审判令被告房产商退还原告购买地面汽车停车位以及地下自行车库的钱款及利息损失。(2008.5.28

 

 

 

【法官说法】未领权属证书,出售行为无效

 

 

 

本案中双方争议的焦点之一是,被告兴吉公司是否有权出售地下自行车库和地面停车位?

 

 

 

一审法院认为,根据《上海市住宅物业管理规定》第二十条第一款第(三)项规定,物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归全体业主所有。该案系争的地下自行车车库,系兴吉公司利用地下空间投资建造的,且已形成可独立使用构筑物,不属于小区共用的公共设施,其所有权理应归兴吉公司所有,故兴吉公司当然有权出售系争自行车车库。原告认为,系争车库归全体业主所有,并进而要求兴吉公司退还自行车车库款的诉讼请求,无事实和法律依据。

 

 

 

对于原告要求兴吉公司退还地面汽车停车位费用的诉讼请求,根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款之规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。现兴吉公司将车位出售,与法有悖,兴吉公司应当退还收取的款项。

 

 

 

二审法官认为,地面停车位、地下自行车库(兴吉公司二审所称储藏室)是房地产,其转让出售应遵循相关的法律,亦应当采用书面形式。且我国法律规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据本案已经查明的事实,本案系争的地下自行车库及地上停车位,兴吉公司并没有依法登记取得权属证书,双方在《上海市商品房预售合同》中没有相应的约定,亦没有相应的其他书面合同,兴吉公司至今没有提供相应证据证明其有权处分地下自行车库及地上停车位,城市房地产管理法规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。现兴吉公司将地下自行车库及地上停车位出售,既缺乏依据,亦不符合相关的法律规定,兴吉公司出售的地 下自行车库和地上停车位既没有依法登记领取权属证书,又未签订书面合同,该出售行为无效,兴吉公司应当将收取的款项退还。(2008.5.28

 

 

 

(五)违背承诺赚取差价,房产经纪公司被判双倍返还

 

 

 

2007年6月,李先生与中大恒基签订了《北京市房屋出售委托合同》,约定由中大恒基公司独家代理李先生所有的位于丰台区角门西里的一处房屋出售事宜。合同约定的出售价格为82万元。两个月后,李先生委托时任中大恒基虎坊桥店经理的张某代办该房屋的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理房屋产权转移、过户的一切有关事宜,并将该授权到公证处公证。

 

 

 

此后,经理张某代李先生与周先生及中大恒基签订了《房屋居间买卖合同》,约定房屋出售的价格为88万元,中介费为售房价格的3%。周先生又与银行签订贷款合同,贷款50万元。现周先生已经交齐全部房款88万元,并于2007年9月取得房产证书。

 

 

 

周先生购买房屋后,联系上了出卖人李先生,得知中大恒基吃了6万元的差价,并因此导致周先生多支付中介费用1800元,贷款利息1920元,契税900元,土地出让金1800元。

 

 

 

周先生认为,中大恒基公司作为专业的房产经纪公司,在提供居间服务过程中吃差价,明显违反相关法律规定,违反诚实信用。为此,周先生诉至法院,要求中大恒基双倍返还购房差价及其他损失12万余元。

 

 

 

另据了解,2006年,北京房地产中介行业协会发出了《关于房地产中介机构“不赚差价”的倡议书》,当时,中大恒基等多家知名房地产经纪公司纷纷表示坚决拥护,愿意接受社会监督。此倡议包括:对业主委托出售的存量房房源权属情况能否入市交易要严格查证核实,保证房源的真实合法性,不做虚假广告和推介。对业主委托出售的存量房房源价格要按市场价格予以真实评估,不蓄意提价或压价,不赚取差价等。  

 

 

 

法院审理认为,中大恒基公司存在赚取房屋差价款行为,依其承诺应双倍返还周先生房屋差价款,由此给周先生造成的相关费用损失也应承担给付责任。丰台区法院日前一审判决支持了周先生的全部诉讼请求。(2008.5.7

 

 

 

(六)涉嫌利用内幕信息买房图谋高额拆迁补偿,法院认定房屋买卖合同显失公平予以撤销

 

 

 

原、被告双方于200789日签订了《房屋买卖协议书》,约定原告将其所有的位于佛山市祖庙大街21号面积为78.21平方米的房屋以23.8万元(单价约为3043/平方米)的价格出售给被告。协议约定了被告需向原告支付定金3万元。若原告违约,则定金双倍返还;若被告违约,则定金不予退还。双方约定物业管理费及契税的缴纳方式。协议签订后,被告依约向原告支付了定金3万元,并在同月24日支付了首期购房款17万元。双方还签署委托书,委托被告全权处理该房屋包括买卖、过户、签订拆建补偿协议并代收拆迁补偿款项等事宜。后由于房管部门对涉案房屋不予办理过户手续,双方对是否履行合同产生争议,原告以被告为国土部门职员、双方在订立合同时显失公平为由,起诉要求撤销上述房屋买卖合同。

 

 

 

另查明,佛山市国土资源局200788日发出《关于收回国土使用权给禅城区土地储备中心作政府储备用地的批复》及佛山市建设局20071024日《房屋拆迁公告》中均明确涉案房屋属于拆迁范围。涉案房屋拆迁加奖励后的补偿标准为6500/平方米左右。还查明,被告招某为佛山市禅城区土地登记事务所职员。

 

 

 

法院审理后认为,被告的特殊身份使得其有知悉上述拆迁文件的便利条件,具备在与原告签订合同前掌握涉案房屋交易的内幕信息,致使买卖双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则,该合同应依法予以撤销。据此,广东省佛山市禅城区人民法院一审判决撤销原告李某与被告招某签订的《房屋买卖协议书》。

 

 

 

所谓在订立合同时显失公平,根据司法解释,是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。

 

 

 

本案中,佛山市国土资源局在200788日发出文件,确定涉案房屋已经被政府部门列入拆迁范围,所属土地使用权也被收归国有,由此产生的法律后果是作为涉案房屋的所有权人可以就拆迁获得相应的补偿。涉案房屋地处佛山市旧城区,单纯就房屋价值而言,显然与拆迁补偿不能等值,在现阶段房价居高不下的房地产市场,选择拆迁补偿符合一般民众的心理预期。其次,从上述文件表述分析申请储备土地报告收悉,这说明该文件的出台是经过了严格的行政审批程序,因此可以明确推定诉争房屋所在区域是否列入拆迁事先是必须经过充分的调查、分析、评估、论证的。换句话说,在提出拆迁申请之前,国土部门就应对包括拆迁补偿在内的诸多因素进行初步数据分析,以供上级部门决策。而被告所在的佛山市禅城区土地登记事务所正是归口国土部门管理的事业单位,上述文件是在20078 8日下发至佛山市国土资源局禅城分局,因此被告具有知悉该文件的相关便利条件,相比较原告作为普通的民众,被告客观上存在掌握涉案房屋交易内幕信息的优势。另外,2007年8月8日上述文件出台的第二天,被告便向原告购买涉案房屋的行为动机上也无法排除一般民众的合理怀疑。(2008.8.6

 

 

 

(七)买房人未及时过户,卖房人将房屋抵押,法院认定房屋买卖协议有效并驳回原告过户申请

 

 

 

原告严某与被告沈某于200351日签订房屋买卖协议,约定被告将位于某花园的一处房屋卖给原告,房屋总价款为16.4万元。协议签订后,原告付清全部房款,被告亦将房屋交原告居住。2006922日,被告沈某为他人的45万元借款提供抵押担保,将包括涉诉房屋在内的两处房屋抵押给第三人某银行泰州分行,并办理了房产及土地的抵押登记手续。后因他人未履行还款义务,第三人起诉并就达成的民事调解书申请强制执行。今年56日严某涉讼,要求法院 确认房屋买卖协议有效,并判令被告沈某协助办理房屋过户手续。

 

 

 

在审理过程中,原告严某声明愿意在房屋产权过户至其名下后承担上述房产抵押的法律责任。但第三人不同意办理房屋过户手续。

 

 

 

法院审理后认为,原、被告双方的房屋买卖协议是双方的真实意思表示,原告按协议付清房款,被告将房屋交原告居住并使用至今,房屋买卖协议应为有效,对原告要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求予以支持。原告关于被告协助办理过户手续的诉讼请求,因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记,不能产生物权变动的法律效力,第三人的担保物权有效并有优先于原告基于合同产生的债权的效力。原告虽表示在房屋产权过户至其名下后承担上述房产抵押给第三人的担保责任,但第三人作为抵押权人不同意转让抵押财产。故原告要求办理过户手续的诉讼请求,法院不予支持。

 

 

 

根据物权法第一百九十一条规定,抵押期间未经抵押权人同意,抵押人不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在债务得到清偿且抵押权消灭前,未经抵押权人的同意,该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。

 

 

 

近日,江苏省泰州市海陵区人民法院作出判决,认定房屋买卖协议有效,并驳回原告买房人要求办理房屋过户手续的诉讼请求。(2008.8.15

 

 

 

(八)开发商承诺出售楼顶无证夹层后不履行,法院判决承诺无效开发商承担违约责任

 

 

 

2002225日,佳悦公司出具给王某为代表的6原告1份承诺书。该承诺书载明:在佳悦大厦变电房顶上三层楼夹层两间,合计128平方米,4年内不得出租转让,4年使用期满,售给王某,价格每平方米按1000元计算,其中南面变电房顶上三层楼夹层有房产权证,仅限公司自用,不得借给他人使用。200251日至200651日期满后可以继续使用,付给租金。

 

 

 

上述承诺书出具后,王某等6原告于次日向佳悦公司购买佳悦大厦三层楼全部层面,分别签订商品房买卖合同,将承诺书附在6份合同后面并有佳悦公司的印章作骑缝章。 2004916日,佳悦公司未经王某等6原告同意,将南面三层楼夹层40.56平方米移交给业主委员会作物业用房。4年期满后,王某等6原告与佳悦公司交涉,要求佳悦公司按承诺书履行无果后诉至法院。

 

 

 

王某等6原告在向法院申请鉴定评估的同时,又委托某会计事务所进行评估。6原告认为,佳悦公司在承诺到期后,多次以种种理由推脱,未按约转让房屋,故请求判令解除2002225日其与佳悦公司的承诺书,并要求佳悦公司赔偿其房屋差价24.2万元及评估费2000元。

 

 

 

佳悦公司则辩称,王某等6原告要求其赔偿损失不成立,违约赔偿必须以合法的承诺书为前提条件,而承诺书中所称的佳悦大厦变电房顶上三层夹层两间128平方米无房产证、土地证,未经规划同意,属违章建筑,不得进行市场交易,此承诺书是无效的,故应按过错的责任进行赔偿6原告向法院提出评估的同时又向其他评估机构提出评估的行为无效,造成的费用6原告自负。要求驳回6原告的诉讼请求。

 

 

 

法院查明,佳悦大厦变电房顶上北面三层楼夹层一间没房产证、土地证。主审法官认为,佳悦公司将变电房顶上三层楼的夹层两间出售给王某等6原告,当时双方对南面的三层楼夹层的意思表示真实,其效力应予认定。对北面的三层楼夹层,双方是明知没有产权证,按规定没有产权证不能进行交易,其效力不予认定。对承诺书有效部分的约定,双方应依约履行。佳悦公司将承诺给6原告南面三层楼夹层移交给业主委员会,导致承诺书中双方约定的目的无法实现,甚至在争议发生时主张佳悦公司出具的承诺书无效,其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则,应认定为违约。佳悦公司的违约行为导致守约方丧失购买的机会,使合同的根本目的不能实现,佳悦公司也承认双方现已无法按照承诺书的约定继续履行北面三层楼夹层没有产权证不得进行交易,因此,佳悦公司出具给6原告的承诺书应予解除,佳悦公司应当承担相应的违约责任。承诺书与买卖合同存在法律性质上的差异,考虑本案的实际情况,酌情由佳悦公司赔偿6原告1.92万元,6原告要求佳悦公司按照市场价赔偿其经济损失及承担评估费,但6原告也明知承诺书中的房屋是夹层,未经规划立项,接受该买卖也有过错,6原告主张赔偿金额的合理部分法院予以支持。据此,浙江省台州市黄岩区人民法院对这起商品房预售合同纠纷案作出一审判决,解除被告佳悦公司出具给王某等6原告的承诺书,并赔偿原告违约损失1.92万元。(2008.8.21

 

 

 

(九)卖房后未将户口迁出,卖房人被判违约赔偿

 

 

 

20061029日,李某将位于上海市杨浦区长浜路400弄的一套房屋出售给陈某,总房款为354639元。同年112日,双方正式签订《上海市房地产买卖合同》,并向房地产管理部门申请办理房地产交易手续。在买卖合同的补充条款中,双方约定,李某承诺在送件后10日内,向公安机关办理完结原有户口迁出手续。合同还约定,任何一方未按约履行合同条款则构成违约,如果李某违约,则按陈某已付款金额每日万分之三的比例计算违约金。2006124 日,李某和陈某办理了房屋交接手续。因李某户口未迁出,陈某便以此为由拒绝向李某支付购房尾款1万元。20071224日,李某将户口迁出后向法院提起诉讼,要求陈某立即支付房款。

 

 

 

法院审理后认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李某未按合同约定及时迁出户口,构成违约,理应承担相应的违约责任。但是,由于诉讼前李某已将户口迁出,陈某也并未因此造成损失,该违约金显属过高,法院对违约金的数额酌情予以确定。遂确认李某需承担的违约金数额为7000元。据此,上海市杨浦区人民法院一审判决,认定李某迟迁户口的行为构成违约,需支付7000元违约金。(2008.4.8

 

 

 

(十)买卖无产权证二手房无效

 

 

 

2004530日,刘某作为乙方,马某和康某夫妇作为甲方,签订了房屋买卖协议。双方约定:甲方同意将自己坐落在井陉矿务局护矿路的一套房屋卖给乙方,折价6.6万元;甲方负责给乙方办妥房产证过户手续,一切费用由甲方负担;乙方向甲方交款后,甲方将楼房钥匙及相关证件交给乙方。协议签订后,刘某向马某和康某交付6.6万元房款,但直至去年马某和康某一直未能交给刘某房屋相关证件及为原告办理房屋过户手续,原因是被告在购买房屋时前房主就未给其办理产权证。为此,原告要求二被告返还原告购房款6.6万元及利息,并赔偿损失2万元。经原告申请,法院委托一家房地产估价有限公司对房屋现价值进行评估,评估结果为双方买卖的房屋现总价值86797元。

 

 

 

二被告在庭审中辩称,原告与被告签订的房屋买卖协议违反了房产管理法相关规定,买卖协议无效,双方应当互相返还财产。

 

 

 

主审法官认为,根据《中华人民共和国合同法》规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国房地产管理法》规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。原、被告于2004530日签订的房屋买卖协议虽然是双方真实意思的表示,是双方达成的合意,但由于双方在签订协议时二被告没有取得该房屋的权属证书,所以该房屋的买卖协议违反了《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定,故双方签订的协议无效。原告应当返还被告该房屋,被告应当返还原告购房款6.6万元。

 

 

 

二被告在与原告签订协议时明知自己没有所买卖房屋的产权证书,却仍在协议中明确承诺负责为原告办理房产证、承担过户费用,在原告交款后未将房屋钥匙及相关证件交给原告,是对诚实信用原则的违反,故合同无效的过错在于二被告。二被告应当赔偿因其过错给原告造成的损失。

 

 

 

因被告的过错致使合同无效,原告不能取得所购房屋的所有权。现原告欲取得相同的房屋,需支付86797元,故现房屋的评估价值与20045月双方交易价格间的差额20797元应为原告的损失。原告要求被告赔偿损失2万元的诉讼请求在此差额范围内,故对原告要求二被告赔偿2万元损失的诉讼请求予以支持。

 

 

 

日前,河北省石家庄市井陉矿区人民法院审结该起二手房买卖纠纷案。因该二手房没有产权证,双方买卖合同被判无效;同时,因被告卖主隐瞒事实,存在过错,被判赔偿原告损失2万元。(2008.4.4

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